电大房地产评估(教学考一体化)考试答案必过.doc

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电大最新《房地产评估》 单选: 1.采用比较法求得的价格通常称为( ) B. 比准价格 2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%),则( ) B. 实际价格28.578万元,名义价格30万元 3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的( ) D. 最佳集约度和规模 4.出租或营业型房地产的评估可以采用:( )C. 收益还原法 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) B. 政府指导价 6.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为( )A. 保持现状 7.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为( )A. 过去 8.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为( )B. 评估时点为现在,评估对象为未来状况 9.决定某一房地产价格水平高低的,主要是( )的供求状况。C. 本地区本类房地产 10.最能说明土地价格水平高低的价格是:( )C. 楼面地价 11. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为( )A. 已消失的房地产 12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的( )原则 C. 合法 13.适合原理可以帮助我们确定房地产的( )D. 最佳集约度 14. 在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合( )原则 C. 替代 15.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。D. 用途 16.在以下事项中,影响资产评估结果的价值类型的直接因素是( )A. 评估的特定目的 17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( )B. 商业、办公、居住、工业 18.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循( )原则 。B. 公平 19.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为: ( )C. 商业 20.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:( )A. 用途 多选: 1.采用收益法评估的机器设备主要有( ) A. 生产线 B. 成套设备 2.以下说法正确的是( )A. 两宗权益状况相同的房地产,如果实物不同,则其价值有很大不同 B. 两宗实质状况相同的房地产,如果权益不同,则其价值有很大不同 D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 3.设备成新率的估算通常采用( ) C. 观测分析法 D. 修复金额法 E. 使用年限法 4.签定资产评估业务书的基本内容有( ) A. 评估目的 C. 评估基准日 D. 评估对象 5. 从某种意义上讲,房地产价格是( ) A. 市场参与者集体竞拍的结果 B. 由市场力量决定 6.房地产之所以有价格,其前提条件是( ) B. 房地产的稀缺性 C. 房地产的有效需求 7.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是( ) A. 客观收益额 C. 未来预期收益额 8.评估时采用的物价指数应采用( ) A. 分类产品物价指数 B. 行业物价指数 9.机器设备的重置成本应包括( ) C. 操作人员的培训任务 D. 购置费用 E. 调试费用 10.设备的功能性贬值主要表现在( ) C. 超额运行成本 D. 超额的投资成本 11.资产评估的经济原则包括( ) A. 预期收益原则 B. 替代原则 E. 贡献原则 12.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有( ) A. 功能因素 B. 地域因素 C. 时间因素 13.资产评估具有( )的特点。 C. 预测性 D. 市场性 E. 现实性 14.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括( ) 。 A. 资产的功能性贬值 B. 资产的经济型贬值 C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本 15.一名合格的房地产评估师,在房地产评估方面要具有( ) B. 丰富的实践经验 D. 扎实的理论基础 16.下列属于房地产的是( ) B. 地上建造的庭院、花园、假山 C. 种植在地上的树木花草 D. 埋设在地下的管线设施 17.采用收益现值法需要的基本参数有( ) C. 被估资产的预期获利年限 D. 被估资 产的预计收益 E. 折现率或资本化率 18.资产评估中的非市场价值类型主要有( ) B. 在用价值 C. 清算价格 D. 投资价值 19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括( ) A. 风险报酬率 B. 通货膨胀率 D. 无风险报酬率 20.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分( ) C. 整体资产 E. 单项资产 判断: 1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额(对) 2.同一资产在不同的评估假设条件下,评估结果应趋于一致(错) 3.支付典价后房地产的使用者不付租金(错) 4.成本租金不包括保险费(对) 5.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为房地产求大于供(错) 6.在房地产销售过程中,标价是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低(对) 7.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值(错) 8.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的(错) 9.投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率(错) 10.资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算(错) 单选题 1.当设备出现( )时,评估时需要考虑其经济性贬值。 C. 使用效益下降 2.设备的技术寿命与( )有关。 A. 技术更新速度 3.运用市场法评估无形资产会受到一定的限制,这个限制主要源于无形资产的( )。 C. 非标准性和惟一性 4.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )因素。(2.00分) A. 时间 5.运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是( ) 。(2.00分) C. 排除个别参照物交易的偶然性 6.对技术改造的设备进行评估,应根据技术改造的程度适当( ) 。(2.00分) D. 减少其实际已使用年限 7.与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是( )。(2.00分) A. 替代原理 8.资产评估时,成新率确定的基础与折旧年限( ) 。(2.00分) B. 无关 9.从理论上讲,构成重置成本耗费应当是( ) 。(2.00分) A. 社会平均成本 10.若反映宗地地价水平,哪个( )指标更具说服力。(2.00分) D. 土地单价 11.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用( ) 。(2.00分) C. 成本法 12.建筑物采用成本法评估中是以( )为依据的。 (2.00分) B. 同类建筑物客观合理投入额 13.设备的有形损耗率等于( ) 。(2.00分) A. 1-成新率 14.无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的( ) 。(2.00分) C. 剩余使用价值 15.我国城镇土地市场实质是( )的让渡市场。(2.00分) D. 土地使用权 16.物价指数法只能用于设备的( ) 。(2.00分) C. 复原重置成本 17.无形资产的最低收费额是要考虑( ) 。(2.00分) D. 重置成本和机会成本 18.用市场法评估资产的正常变现价值时,应当参照相同或类似资产的( ) 。(2.00分) D. 现行市价 19.基准地价修整系数法属于( )中的一种具体方法。(2.00分) B. 市场法 20.从资产评估的角度,驰名商标权一般能为企业带来( ) 。(2.00分) B. 超额利润 多选题 1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是( ) 。 (2.00分) B. 娱乐用地40年 D. 教科文卫用地50年 2.判断建筑物成新率的主要方法包括( ) 。(2.00分) A. 打分法 D. 年限法 3.土地使用权评估的原则有( ) 。(2.00分) A. 供需原则 C. 替代原则 D. 贡献原则 E. 最有效使用原则 4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有( ) 。(2.00分) B. 约当投资分成法 D. 边际分析法 5.专利技术与分非专利技术的主要区别是( ) 。(2.00分) B. 时间性 C. 保密性 E. 广泛性 6.签定资产评估业务书的基本内容有( ) 。(2.00分) A. 评估目的 B. 评估基准日 E. 评估对象 7.当无形资产更新周期主要根据( )来判断。 (2.00分) B. 技术更新周期 C. 产品更新周期 8.计算机软件按功能可分为( ) 。(2.00分) A. 系统软件 C. 应用软件 D. 支撑软件 9.评估时采用的物价指数应采用( ) 。(2.00分) A. 分类产品物价指数 C. 行业物价指数 10.采用收益现值法需要的基本参数有( ) 。(2.00分) A. 被估资产的预期获利年限 B. 折现率或资本化率 D. 被估资产的预计收益 11.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是( ) 。(2.00分) C. 未来预期收益额 D. 客观收益额 12.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分( ) 。(2.00分) B. 单项资产 D. 整体资产 13.资产评估中的非市场价值类型主要有( ) 。(2.00分) A. 投资价值 C. 清算价格 E. 在用价值 14.从理论上讲收益现值法的折现率应包括( ) 。(2.00分) A. 通货膨胀率 B. 风险报酬率 D. 无风险报酬率 15.资产评估的经济原则包括( ) 。(2.00分) A. 预期收益原则 C. 贡献原则 D. 替代原则 16.土地的自然特性有( ) 。(2.00分) A. 土地使用价值的永续性 C. 土地面积的有限性 E. 不可替代性 17.下列无形资产中属于知识产权的无形资产是( ) 。(2.00分) A. 工业设计 B. 专利权 E. 计算机软件 18.用于市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在( )方面与评估对象保持一致。 (2.00分) A. 交易类型 C. 用途性质 E. 交易动机 19.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括( ) 。(2.00分) A. 资产的经济型贬值 B. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本 E. 资产的功能性贬值 20.资产评估具有( )的特点。(2.00分) B. 预测性 D. 市场性 E. 现实性 判断题(每题2分,共10题)(总分20.00) 1.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础。(2.00分) 错误 2.已提完折旧的设备成新率是零。(2.00分) 错误 3.设备的有形损耗率=1÷成新率。(2.00分) 错误 4.在机器机器设备评估时间中,确定成新率的唯一手段是技术检验。(2.00分) 错误 5.国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转。(2.00分) 错误 6.地价是土地所有权的购买价格,即地租的资本化。(2.00分) 错误 7.无形资产评估一般只能采用收益法,这是由于无形资产的特征决定的。(2.00分) 错误 8.无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断。(2.00分) 正确 9.市场法是根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产是,支付价格不会高于市场相同用途替代品的现行市价。 (2.00分) 正确 10.技术检测是机器设备评估的基础工作之一。(2.00分)正确 单选题(每题2分,共20题)(总分40.00) 1.资本化率=( )+投资风险等补偿。 (2.00分) B. 安全利率 2.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用( )。 (2.00分) B. 类似写字楼的客观收益 3.涉及长期待摊费用的资产评估通常发生在( ) 。(2.00分) B. 企业整体产权变动时 4.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估,长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1 000张、面值200元/张)、年利率10%,期限4年 。根据市场调查,评估基准日的收盘价为220元/张,则债券的评估值为(  )元。(2.00分) C. 220000 5.股票的内在价值属于股票的( ) 。(2.00分) D. 理论价值 6.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会( )。 (2.00分) D. 越低 7.某公司持有10年期债券1 000张,每张面值100元,票面利率8%,每期付息,到期还本。评估时还有5年到期,市场利率为5%。则该批债券的评估值约为(  )。(2.00分) C. 112986元 8.从理论上讲,无风险报酬率是受( )影响的。 (2.00分) C. 资金的机会成本 9.假设开发法中,正常情况下完成后的房地产价值是( ) 。(2.00分) B. 开发完成时的房地产状况的价值 10.上市股票的价格,一般情况下应按( )确定其评估值。(2.00分) D. 评估基准日的收盘价 11.从收益法的观点看,房地产的价值是未来( )的现值之和。(2.00分) B. 净收益 12.固定红利模型是评估人员对评估股票( ) 。(2.00分) C. 预计收益的客观认定 13.某低值易耗品,原价800元,预计使用10个月,现在已经使用了6个月,该低值易耗品的现行市价为1 400元,则确定的低值易耗品的评估值为(  ) 。(2.00分) B. 560元 14.剩余技术是依据( )价格。 (2.00分) D. 房地收益单独求取土地 15.到期后一次性还本付息债券的评估,其评估的标的是( ) 。 (2.00分) C. 债券本金加利息 16.收益法适用于( )房地产的评估。(2.00分) D. 商业 17.上市交易的债券最适合采用( )进行评估。(2.00分) D. 市场法 18.假设开发法的理论依据是( ) 。(2.00分) B. 预期原理 19.被评估的某材料系最近购入,当时共购入500件,单价600元,共发生运杂费等8 000元,经盘点,该材料尚余100件,则该批材料的评估值为(  ) 。(2.00分) A. 61600元 20.某企业产成品实有数量100台,每台实际成本64元。根据会计核算资料,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35。根据目前价格变动情况和其他有关资料,确定材料综合调整系数为1.15,工资、费用的综合调整系数为1.10,则该产成品的评估价值最接近于( )。(2.00分) A. 7248元 多选题(每题2分,共20题)(总分40.00) 1.流动资产的特点有( ) 。(2.00分) A. 周转速度快 C. 形状多样化 D. 变现能力强 2.非上市流通股票评估的基本类型有( ) 。(2.00分) B. 固定红利模型 C. 分段型 E. 红利增长模型 3.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是( )。(2.00分) A. 未来预期收益额 C. 客观收益额 4.流动资产的实体性贬值可能会体现在( ) 。(2.00分) A. 在用低值易耗品 B. 呆滞、积压物资 5.用市场法对在制品进行评估,应考虑的因素主要有( ) 。(2.00分) A. 实体损耗 B. 市场价格 6.设备成新率的估算通常采用( )。(2.00分) A. 使用年限法 C. 观测分析法 D. 修复金额法 7.股票评估与股票的( )有关。(2.00分) B. 市场价格 D. 清算价格 E. 内在价值 8.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括( ) 。(2.00分) A. 资产的经济型贬值 B. 资产的功能性贬值 C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本 9.长期投资性资产评估的特点有( ) 。(2.00分) A. 长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估 B. 长期股权投资评估是对资本的评估 C. 债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估 10.设备的功能性贬值主要表现在( )。(2.00分) B. 超额运行成本 C. 超额的投资成本 11.下列中的( )收益是固定的。(2.00分) A. 债券 D. 优先股 12.产成品及库存商品的评估方法主要采用( ) 。(2.00分) A. 成本法 B. 市场法 13.采用收益现值法需要的基本参数有( ) 。(2.00分) A. 被估资产的预期获利年限 B. 折现率或资本化率 C. 被估资产的预计收益 14.债券作为一种投资工具具有的特点是( ) 。(2.00分) A. 投资风险小 B. 收益相对稳定 15.机器设备的重置成本应包括( ) 。(2.00分) B. 购置费用 D. 操作人员的培训任务 E. 调试费用 16.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有( )。(2.00分) B. 功能因素 C. 时间因素 D. 地域因素 17.评估时采用的物价指数应采用( ) 。(2.00分) C. 分类产品物价指数 E. 行业物价指数 18.流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为( ) 。(2.00分) B. 周转速度快 C. 金额一般较小 19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括( ) 。(2.00分) B. 通货膨胀率 D. 风险报酬率 E. 无风险报酬率 20.采用收益法评估的机器设备主要有( )。(2.00分) C. 成套设备 E. 生产线 判断题(每题2分,共10题)(总分20.00) 1.股票的价值评估通常与股票的内在价值无关。(2.00分) 错误 2.上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估值。(2.00分) 错误 3.收益法适合于有收益的房地产评估,如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。(2.00分) 错误 4.无形资产单独不能创造收益,必须附着于有形资产才能产生收益。(2.00分) 正确 5.收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法。(2.00分) 正确 6.商誉不能离开企业而存在,不能与企业可确指的资产分开出售。(2.00分) 正确 7.对于产成品不论能否销售出去,都应当按其正常的出厂价格确定评估值。(2.00分) 错误 8.低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值。(2.00分) 错误 9.凡是能带来未来收益的资产,都可以采用收益法评估。(2.00分) 错误 10.无形损耗只影响无形资产价值,不一定影响其使用价值。(2.00分) 正确 单选题(每题2分,共20题)(总分40.00) 1.某临街深度100英尺的矩形宗地,总价为100万元,根据四三二一法则,该宗地临街前半部分的价格应为( )。 (2.00分) C. 70 2.以下不属于资产评估报告基本要素的内容的是( ) 。(2.00分) D. 评估原则 3.资产评估报告书是建立挡案,归集评估档案资料的( ) 。(2.00分) B. 重要信息来源 4. 某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值评估法,其前街影响深度为( )米。 (2.00分) B. 40 5.路线价法评估的第三个步骤是( )。 (2.00分) C. 选取标准宗地 6.需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于( )。(2.00分) D. 追溯性评估报告 7.下列关于资产评估管理的表述,正确的是( ) 。(2.00分) A. 资产评估管理,是对评估行业和业务行为管理 8.整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产,也要包括负债和权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托的( ) 。(2.00分) B. 无形资产 9.资产评估准则体系中最基础的准则是( ) 。(2.00分) C. 资产评估基本准则 10.路线价法的特别适用于( )需要在大范围内对大量土地进行的评估。(2.00分) D. 土地课税 11.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是( )(2.00分) D. 中国资产评估协会的成立 12.资产评估报告完成(  )环节后,可连同评估说明及评估明细表送交委托单位。(2.00分) B. 资产评估报告签发盖章 13.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正,是将( )在其基准日期的值调整为评估时点的值。 (2.00分) D. 基准地价 14.广义的资产评估报告书是( ) 。(2.00分) C. 一种工作制度 15.根据资产评估具体准则的分类,《资产评估准则——机器设备》属于(  )。(2.00分) A. 专业性准则 16.按( )进行分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑,如单一的办公楼。(2.00分) B. 建筑面积 17.对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于( ) 。(2.00分) C. 评估指南 18. 基准地价评估的第二个步骤是( )。(2.00分) C. 划分地价区段 19.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是( ) 。(2.00分) B. 路线价法 20.在路线价评估法中,( )只需深度价格修正率即可计算地价,不必进行其他修正。(2.00分) B. 一面临街矩形地 多选题(每题2分,共20题)(总分40.00) 1.在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有( )。(2.00分) A. 在写字楼旁新建大型游乐场 B. 常常遭受洪水威 2.在商品房交易中,常见的最低价格有( )。(2.00分) A. 商品房销售中的起价 B. 拍卖活动中的保留价 3.企业作为一类特殊的资产,具有( )等特点。(2.00分) B. 盈利性 D. 持续经营性 E. 整体性 4.经济适用住宅基准价格由( )构成。(2.00分) A. 利润 B. 开发成本 D. 税金 5.企业价值评估与企业单项资产评估加和的主要区别是( ) 。(2.00分) B. 评估标的 C. 评估范围 D. 评估结果 6.在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。(2.00分) B. 该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 C. 求得的路线价已是正常价格 7.资产评估报告书的基本要素一般包括是( ) 。(2.00分) A. 评估方法 C. 评估基准日 E. 评估目的 8.资产评估报告书的应用一般包括( ) 。(2.00分) B. 资产评估管理机构 C. 资产评估委托方 D. 资产评估受托方 9.资产评估管理模式有( ) 。(2.00分) B. 政府监管下行业自律管理模式 C. 行业自律管理模式 D. 政府管理模式 10.下面( )是计入商品住宅价格的费用。(2.00分) A. 征地费 B. 建筑安装工程费 11.成本法中的“开发利润”是指( )。(2.00分) A. 开发商所能获得的平均利润 C. 开发商所能获得的税前利润 12.从资产评估准则体系横向上划分,我国资产评估准则包括( ) 。(2.00分) C. 业务准则 D. 职业道德准则 13.企业价值评估的一般范围包括,被估企业( ) 。(2.00分) C. 拥有的非控股子公司的股份 D. 控股子公司拥有的资产 E. 拥有的企业 14.评估企业的基本思路包括( )。(2.00分) B. 企业重建 C. 点面推算 D. 将本求利 E. 市场比较 15.区位状况比较修正的内容包括( )修正。(2.00分) A. 临街状况 D. 繁华程度 16.路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。(2.00分) A. 其他价格修正率 C. 深度百分率 17.企业价值评估中的所选择的折现率一般不应低于( ) 。(2.00分) B. 行业平均收益率 D. 国库券利率 18.一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括( )。(2.00分) A. 实地查勘记录 B. 委托估价合同 D. 向委托人出具的估价报告 19.资产评估管理机构对评估报告的利用,主要体现在( ) 。(2.00分) A. 对资产评估结果质量进行评价 C. 评价资产评估机构的业务能力和管理能力 20.房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于( )等引起。(2.00分) B. 所在地区衰落 C. 交通建设 D. 市场供求变化 判断题(每题2分,共10题)(总分20.00) 1.经使用双方同意,一份资产评估报告书可按多个用途使用。(2.00分) 错误 2.估价目的是由委托人提出的,估价时点是根据估价目的确定的。(2.00分) 正确 3.房地产估价时,实地勘察应有估价人员独立完成。(2.00分) 错误 4.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起,而不是从估价时点开始算起。(2.00分) 正确 5.对于同一估价对象,宜选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。(2.00分) 正确 6.资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章,评估机构加盖公章后生效。(2.00分) 错误 7.对于在评估时产权不清的资产,应划为“待定产权资产”,不列入企业价值评估的资产范围。(2.00分) 正确 8.用收益法评估企业时,评估时时点企业的实际收益可以直接用来评估企业价值。(2.00分) 错误 9.就土地使用权评估而言,成本法一般使用于新开发土地的估价.(2.00分) 正确 10.企业的净资产收益率与净资产利润率之间的区别是,前者是企业利润总额与企业 净资产之比,后者是企业的净利润与企业净资产之比。(2.00分) 错误
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